Kelder zonder aandelen, syndicus van een wooncomplex: een juridisch schandaal

In de Belgische wetgeving bestaat een onbedoeld loophole waardoor iemand die enkel eigenaar is van een klein privatief keldertje, zelfs zonder aandeel in de gemeenschappelijke delen, syndicus kan worden van een enorm wooncomplex. Dit is geen uitzondering op een fout, maar een systematische lacune die grote woonkazernes bedreigt.

De syndicus: een professioneel beroep

• Erkenning door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV)
• Voldoen aan beroeps- en opleidingsvoorwaarden
• Continu bijscholen en deontologische regels naleven
• Bewezen beroepsaansprakelijkheidsverzekering
• Onder tuchtrecht van het BIV
• Voor gebouwen met meer dan 20 entiteiten: uitgebreide boekhoudkundige verplichtingen

Het hiaat in de wetgeving

De wetgever maakte een uitzondering voor mede‑eigenaars die zelf syndicus willen zijn. De oorspronkelijke logica was begrijpelijk: in een klein appartementsgebouw kan één eigenaar het beheer vrijwillig op zich nemen. Het probleem is dat de uitzondering niet voldoende afgebakend is. Volgens de juridische toetsing van het BIV kan iemand die uitsluitend eigenaar is van een privatief keldertje zonder aandelen syndicus worden. Er is geen financieel belang of bijdrage aan het grote complex, maar de persoon krijgt toch volmacht over rekeningen met honderdduizenden euro’s en mag gevelrenovaties van miljoenen euro’s begeleiden.

Gevolgen voor grote wooncomplexen

In grote woonkazernes met honderden inwoners, zoals in Sint‑Niklaas, kan dit leiden tot onbevoegd beheer van enorme fondsen. Een syndicus zonder aandeel in de gemeenschappelijke delen kan beslissingen nemen die de belangen van de mede‑eigenaars schaden. Het is een reëel risico dat de wetgever moet aanpakken.

Mogelijke hervormingen

• Vereisen dat een niet‑professionele syndicus eigenaar is van een hoofdprivatieve kavel en een minimumaandeel in de gemeenschappelijke delen bezit.
• Vanaf een bepaalde omvang van de VME bijkomende vakbekwaamheidsvoorwaarden invoeren.
• Strengere controle door het BIV op de eigendomsstructuur van de syndicus.
• Verduidelijken en aanscherpen van de wetgeving door de minister van Justitie.

Bronnen

• Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV), informatie over toegang tot het beroep, permanente vorming, deontologie en tuchtrecht.
• BIV, informatie inzake de uitzondering waarbij een mede‑eigenaar syndicus kan zijn van het gebouw waarin hij mede‑eigenaar is zonder als vastgoedmakelaar‑syndicus bij het BIV te zijn ingeschreven.
• Juridische toetsing/ bevestiging BIV inzake de mogelijkheid voor een eigenaar van een privatieve kavel zonder aandelen in de gemeenschappelijke delen om als mede‑eigenaar‑syndicus te worden aangesteld.
• Burgerlijk Wetboek, Boek 3, bepalingen betreffende gedwongen mede‑eigendom van gebouwen en groepen van gebouwen en het syndicusmandaat.
• Wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar.
• Koninklijk Besluit van 12 juli 2012 tot vaststelling van een minimum genormaliseerd rekeningenstelsel voor verenigingen van mede‑eigenaars.
• Universiteit Gent, juridische studie over de syndicus: bespreking van het ontbreken van nadere voorwaarden betreffende de aard van het eigendomsrecht van de mede‑eigenaar‑syndicus en de mogelijkheid van kleine privatieve kavels zoals garage, kelder, berging of parkeerplaats.