Vastgoedmakelaar beschuldigd van verborgen commissies, verborgen kosten en misleidende praktijken

Ernstige schendingen wetgeving bij een grote vastgoedmakelaar. Verborgen commissies, buitensporige bijkomende kosten, makelaarsopdrachten die op tablets worden ondertekend maar vervolgens niet worden bezorgd waardoor het herroepingsrecht wordt uitgehold. Als deze feiten officieel worden bevestigd, gaat het om meerdere inbreuken op het Wetboek van economisch recht, het Koninklijk Besluit van 28 september 2023 en de deontologische regels van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV).

De meeste vastgoedmakelaars werken correct. België telt vastgoedmakelaars die iedere dag hun uiterste best doen om hun opdrachtgevers professioneel en correct te begeleiden. Ze investeren in opleidingen, verzekeringen, personeel, publiciteit en juridische kennis. Ze dragen een grote verantwoordelijkheid bij de verkoop van wat voor de meeste gezinnen hun belangrijkste bezit is. De overgrote meerderheid probeert dat beroep met de nodige professionaliteit en integriteit uit te oefenen. Maar precies daarom zijn deze uitzonderingen zo verontrustend.

Misleidende commissies en verborgen kosten

Verkopers worden overtuigd met een commissie van 3%, terwijl de werkelijke vergoeding bestaat uit een vaste som van ca €3.000, daarbovenop 3% commissie, 21% btw en nog aanzienlijke bijkomende kosten. Zelfs voor het plaatsen van een reclamebord worden afzonderlijke bedragen aangerekend. Een vastgoedmakelaar mag een commissie van 3% combineren met een vaste vergoeding van €3.000. Dat is op zichzelf niet verboden, maar hij moet dat vooraf ondubbelzinnig duidelijk maken. Mondeling uitsluitend 3% voorstellen en vervolgens een veel hogere vergoeding in rekening brengen, schendt beide bepalingen van het Wetboek van economisch recht (artikelen VI.97 en VI.99). Het Koninklijk Besluit van 28 september 2023 (artikel 2) vereist bovendien dat het totale tarief, inclusief btw en andere verplichte kosten, duidelijk wordt vermeld. Een makelaar kan zijn tarieven vrij bepalen, maar de opdrachtgever moet weten waarvoor hij tekent.

Geen exemplaar van de ondertekende opdracht en het herroepingsrecht

Verkopers zouden hun opdracht digitaal ondertekenen op een tablet. Daarbij wordt beloofd dat de ondertekende overeenkomst per e-mail zal worden bezorgd. In feite kunnen ze dat onmiddellijk doormailen, terwijl ze bij de klanten zijn, maar dat doen ze niet. De overeenkomst wordt vervolgens niet tijdig verstuurd, waardoor de verkoper het herroepingsrecht van 14 dagen niet kan uitoefenen. Artikel VI.65, §2 van het Wetboek van economisch recht verplicht ondernemingen bij overeenkomsten die buiten hun verkoopruimte worden afgesloten, de consument een kopie van de ondertekende overeenkomst of een bevestiging ervan te bezorgen. Een ondertekende pdf per e-mail kan dus volstaan als die onmiddellijk wordt doorgemaild. Het ontbreken van deze informatie kan het herroepingsrecht zelfs tot twaalf maanden na het einde van de oorspronkelijke termijn verlengen (artikel VI.68 WER). Bewust contracten achterhouden om consumenten te laten geloven dat hun herroepingsrecht verdwenen is, is een verboden oneerlijke handelspraktijk (artikel VI.93 WER).

De deontologie van het BIV

Naast de consumentenwetgeving bestaat er een beroepsdeontologie die iedere erkende vastgoedmakelaar moet naleven. Artikel 8 van de BIV-plichtenleer vereist een schriftelijk voorstel vóór de aanvaarding van de opdracht, waarin de berekeningswijze en de betalingswijze van het ereloon duidelijk vastgelegd zijn. Artikel 45 verplicht de vastgoedmakelaar om het Wetboek van economisch recht en de uitvoeringsbesluiten ervan te respecteren. Een schending van de wettelijke regels over tarieven, bemiddelingsovereenkomsten of herroepingsrechten kan dus tegelijkertijd een deontologische overtreding opleveren. Het BIV is een wettelijk beroepsinstituut met tuchtrechtelijke bevoegdheden; ernstige overtredingen kunnen leiden tot schorsing of schrapping.

Impact op de sector en oproep tot handhaving

Dergelijke praktijken schaden duizenden correcte vastgoedmakelaars. De reputatie van een volledige beroepsgroep wordt ondermijnd door collega’s die de regels aan hun laars lappen. Een vastgoedmakelaar moet vertrouwen uitstralen; een opdrachtgever moet kunnen rekenen op correcte informatie, een transparant ereloon en een overeenkomst die hij begrijpt en ontvangt. Wie een verkoper een contract laat ondertekenen maar hem vervolgens zijn eigen overeenkomst onthoudt, handelt niet zoals een betrouwbare vastgoedprofessional hoort te handelen. Wie dat bewust doet om het herroepingsrecht te ontlopen, verdient een grondig onderzoek door de bevoegde instanties. De Economische Inspectie moet kunnen nagaan of de betrokken makelaar de informatieverplichtingen naleeft en of de gecommuniceerde tarieven overeenstemmen met de contractuele werkelijkheid. Ook het BIV moet onderzoeken of de betrokken erkende makelaars handelen overeenkomstig hun deontologische verplichtingen. De vastgoedsector heeft geen nood aan nog meer regels voor de duizenden makelaars die hun werk correct doen. Hij heeft behoefte aan een consequente handhaving van de regels die vandaag al bestaan. Een makelaar die correct werkt, heeft niets te vrezen van transparantie. Een makelaar die contracten en kosten verbergt, des te meer. De economische inspectie mag mij hierover contacteren.

Bronnen

• Wetboek van economisch recht, Boek VI – Marktpraktijken en consumentenbescherming: artikelen VI.65, VI.67, VI.68, VI.93, VI.97 en VI.99.
• Koninklijk Besluit van 28 september 2023 betreffende vastgoedbemiddelingsovereenkomsten tussen ondernemingen en consumenten, in het bijzonder artikel 2.
• BIV-plichtenleer – artikelen 8 en 45. www.biv.be
• FOD Economie – Guidelines Vastgoedbemiddeling met consumenten, september 2024. www.economie.fgov.be
• Beschuldigingen over de betrokken ERA-makelaar zoals aangeleverd voor dit opiniestuk. De concrete feiten zijn nog niet onafhankelijk geverifieerd.