Vastgoedmakelaar: van dreigbrieven tot exclusiviteit

Na enige tijd verscheen de eerste pc op mijn stagekantoor. De deeltijdse medewerkster en ik mochten ermee werken. Mijn stagemeester bleef echter trouw aan zijn oude typemachine. Voor hem was die nog altijd betrouwbaarder dan zo’n moderne computer.

Op een dag wandelde een groep Duitse toeristen voorbij. Door het grote raam zagen ze mijn baas ijverig typen op zijn oude mechanische schrijfmachine. Ze bleven even staan kijken. Voor hen leek het alsof ze in Bokrijk terechtgekomen waren, waar oude ambachten werden gedemonstreerd. Mijn stagemeester merkte hun verbaasde blikken op en genoot er zichtbaar van. Hij vond het plezant dat zijn ouderwetse werkwijze zoveel aandacht trok.

Toch begon ook hij stilaan te beseffen dat de toekomst niet tegen te houden was.

Een onbedoelde dreigbrief

Op een middag kwam ik terug van mijn lunchpauze. Mijn stagemeester stond trots met een pas uitgeprinte brief in zijn hand. Hij had voor het eerst geprobeerd een brief op de computer te maken.

Er was echter één klein probleem.

Hij was gewoon beginnen typen bij een vetgedrukte titel van mij. Bovenaan stond de titel mooi gecentreerd, vet gedrukt en onderlijnd. Zonder erbij stil te staan had hij zijn brief met dezelfde opmaak vet en onderlijnd getypt.

Ik stelde onmiddellijk voor om de lay-out aan te passen. Dat zou hooguit één minuut duren.

“Neen,” zei hij overtuigd. “Het is goed zo.”

Hij plooide de brief dicht, stopte hem in een envelop en verstuurde hem naar jawel de Burgemeester van Brugge…

Ik heb mij vaak afgevraagd wat de burgemeester of zijn kabinet gedacht moet hebben toen die eigenaardige “dreigbrief” werd geopend.

Van één pagina naar tien pagina’s

Ook de makelaarsopdrachten zagen er toen helemaal anders uit. Een overeenkomst bestond meestal uit amper één of twee pagina’s. Enkel de meest essentiële afspraken werden opgenomen.

Sinds de jaren negentig kwamen er steeds meer wettelijke verplichtingen, clausules en informatieplichten bij. Vandaag omvat een opdracht gemakkelijk tien pagina’s of meer. Veel daarvan is juridisch, maar je kunt je afvragen of al die extra bepalingen het voor de consument nog overzichtelijk genoeg maken.

Kust versus binnenland

Tijdens mijn stage ontdekte ik ook een opvallend verschil tussen de kust en het binnenland.

Aan de Belgische kust werd zonder exclusiviteit gewerkt. Daardoor zie je bij één woning regelmatig drie of vier makelaarsborden naast elkaar staan. Op het eerste gezicht lijkt dat voordelig voor de verkoper, omdat verschillende makelaars tegelijk naar een koper zoeken.

In de praktijk heeft dat systeem veel nadelen.

Stel dat een makelaar investeert in professionele foto’s, een uitgebreide brochure, advertenties of een opvallende etalage. Een kandidaat-koper ziet de woning in een etalage, maar belt uiteindelijk een andere makelaar op om een bezoek te regelen. Wanneer hij later een bod wil uitbrengen, contacteert hij online een derde kantoor dat dezelfde woning eveneens aanbiedt. Dat maakt makelaars natuurlijk ongelukkig.

Dat verklaart waarom veel kustmakelaars minder investeren in marketing dan makelaars in het binnenland.

Wie exclusief werkt, heeft immers de zekerheid dat zijn investering kan worden terugverdiend. Daardoor kan hij een beroepsfotograaf inschakelen, professionele videoreportages maken, sociale media inzetten, gerichte advertenties plaatsen en een veel uitgebreider marketingplan uitwerken. Die extra dienstverlening is mogelijk omdat de verkoper zich gedurende een afgesproken periode – meestal zes maanden – exclusief aan één makelaar verbindt.

Achteraf bekeken heb ik altijd geloofd dat exclusiviteit, wanneer ze gepaard gaat met een professionele dienstverlening en duidelijke afspraken, zowel voor de verkoper als voor de makelaar de beste resultaten oplevert. Het zorgt voor meer betrokkenheid, meer investeringen en uiteindelijk vaak ook voor een betere verkoop.

Het makelaarsloon

Tenslotte is er het makelaarsloon. Dat is door de Europese Wetgeving volledig vrij. Waar vroeger 3%+btw op de verkoopprijs het gangbaar ereloon was, heeft de toename van het aantal makelaarskantoren dat ereloon wat onder druk gezet. Kijk en vergelijk is het beste wat consumenten steeds kunnen doen.