Zuhal Demir werkt hard, maar Vlaanderen heeft vooral minder regels nodig

Zuhal Demir werkt hard, neemt dossiers vast, communiceert duidelijk en probeert resultaten te boeken. Het probleem is dat ze te veel doet en daarbij te vaak naar verplichtingen, verboden, attesten en regelgeving grijpt. Ze bereikt daarbij het tegenovergestelde van wat Vlaanderen nodig heeft.

Wonen en vastgoed: een administratief mijnenveld

Vooral in wonen en vastgoed is dat pijnlijk zichtbaar. De Vlaamse woningmarkt heeft vandaag nood aan meer aanbod, meer investeerders en meer betaalbare huurwoningen. Toch hebben we jarenlang een beleid gevoerd waarbij eigenaars telkens opnieuw werden lastiggevallen met nieuwe regels en verplichtingen.

Neem de renovatieverplichting. Sinds 1 januari 2023 moet iemand die een woning of appartement met EPC-label E of F koopt, die woning verplicht naar minstens label D renoveren. De termijn bedraagt ondertussen zes jaar. Wie niet voldoet, riskeert bovendien een administratieve boete en blijft daarna nog altijd verplicht te renoveren.

Onze woningen energiezuiniger maken is verstandig. Maar waarom moet dat opnieuw via een algemene verplichting? Waarom niet veel sterker werken met fiscale voordelen, goedkope renovatiekredieten en positieve stimulansen? Wie een oud appartement koopt om het vervolgens te verhuren, moet vandaag niet alleen de aankoopprijs en registratierechten financieren, maar ook rekening houden met EPC-verplichtingen, mogelijke renovaties aan gemeenschappelijke delen en steeds meer technische voorschriften. Voor de kleine particuliere verhuurder die één of twee appartementen als pensioenreserve bezit, wordt het stilaan een administratief en financieel mijnenveld.

De overheid mag zich dan niet verbazen wanneer mensen verhuurwoningen verkopen en hun geld elders beleggen. De opeenstapeling van verplichtingen maakt investeren in private verhuur onmiskenbaar minder aantrekkelijk. En wanneer het aanbod achterblijft terwijl de vraag stijgt, is het resultaat voorspelbaar: meer kandidaten per woning en hogere huurprijzen.

Asbestattesten en stookolieverboden: dezelfde reflex

Hetzelfde probleem is er bij het asbestattest. Sinds 23 november 2022 moet bij de overdracht van een gebouw van vóór 2001 in Vlaanderen in principe een asbestattest aanwezig zijn. Een gecertificeerd deskundige moet daarvoor een inventaris opmaken; in praktijk lopen de kosten op tot soms €500 en meer.

Ook het verbod op het plaatsen of vervangen van stookolieketels in bepaalde situaties illustreert dezelfde politieke reflex. Sinds 1 januari 2022 gelden daarvoor beperkingen. Stookolie vertegenwoordigde volgens de Vlaamse overheid ongeveer 40% van de broeikasgasuitstoot van woningverwarming terwijl ongeveer 16% van de woningen ermee werd verwarmd. Maar opnieuw kiest men voor het verbod als beleidsinstrument. Ook rond aardgas werd jarenlang een steeds strenger beleid gevoerd. Eerst werd aardgas jarenlang als relatief schone overgangsbrandstof gepromoot, vervolgens investeerden gezinnen duizenden euro’s in condensatieketels en aansluitingen, en daarna kregen diezelfde gezinnen te horen dat fossiele verwarming zo snel mogelijk moet verdwijnen.

De digitale meter en EPC’s: een overheid die de weg kwijt is

De digitale meter past in hetzelfde verhaal van opgelegde modernisering. De burger ziet vooral een overheid die eerst zonnepanelen stimuleert, vervolgens regels verandert, een digitale meter oplegt en daarna een nieuwe manier introduceert om het elektriciteitsnet te tariferen.

En dan zijn er nog de EPC’s. Het EPC dreigt steeds meer te evolueren van een informatief document naar een beleidsinstrument waaraan verplichtingen, deadlines en mogelijke sancties worden gekoppeld. Zelfs voor niet-residentiële gebouwen is de regelgeving de voorbije jaren uitgebreid: EPC NR, renovatieverplichtingen, minimale maatregelen en toekomstige labelvereisten.

Voor ieder afzonderlijk voorschrift bestaat wel een beleidsnota. Dat wordt verstikkend. Een eigenaar krijgt een EPC, elektrische keuring, bodemattest, stedenbouwkundige informatie en in bepaalde gevallen een asbestattest, terwijl daarnaast renovatie-, energie- en kwaliteitsnormen gelden. Een verhuurder moet bovendien huurwetgeving, indexatieregels, woningkwaliteitsnormen en een steeds veranderende energieregelgeving volgen.

We zijn een systeem aan het bouwen waarin je een specialist moet zijn om nog gewoon een woning te verhuren. En vervolgens kijkt de politiek verbaasd wanneer particuliere eigenaars afhaken.

De paradox van een beleid dat huurders wil beschermen

Dat is de grote denkfout in het beleid waarvan Demir een uitgesproken vertegenwoordiger is. De overheid denkt te vaak dat ieder maatschappelijk probleem kan worden opgelost met een nieuwe norm. Is een woning energieverslindend? Verplichte renovatie. Zit er mogelijk asbest? Verplicht attest. Is een verwarmingssysteem vervuilend? Verbod. Willen we het elektriciteitsverbruik anders sturen? Nieuwe meter en nieuwe tarifering. Iedere maatregel heeft afzonderlijk een rationele uitleg, maar niemand lijkt nog verantwoordelijk voor de totale regeldruk die al die maatregelen samen veroorzaken.

De gevolgen daarvan zien we uiteindelijk op de woningmarkt. Vlaanderen heeft dringend meer huurwoningen nodig. Daarvoor hebben we niet alleen “dure” sociale huisvesting nodig, maar ook duizenden particuliere investeerders die bereid zijn hun spaargeld in woningen en appartementen te investeren. Die mensen vormen een essentieel onderdeel van de verhuurmarkt.

Wanneer zij massaal concluderen dat een appartement verhuren te weinig rendement oplevert tegenover de kosten, risico’s, belastingen en administratie, verkopen ze. De woning verdwijnt dan uit de huurmarkt. Wanneer dat proces zich duizenden keren herhaalt, ontstaat huurschaarste. En schaarste betekent hogere prijzen.

Dat is de paradox van een beleid dat huurders wil beschermen maar door overregulering zorgt voor een schaarste op de huurmarkt.

Wat Vlaanderen nu nodig heeft

Wie een woning langdurig verhuurt, zou fiscaal beloond moeten worden omdat hij het huuraanbod vergroot. En wie investeert in nieuwe huurwoningen zou vooral rechtszekerheid moeten krijgen.

Zuhal Demir is ondertussen verantwoordelijk voor onderwijs. Ook daar zet ze de “regelneverij” verder. Wat ik vooral jammer vind, is dat ze onvoldoende aanvoelt hoe groot de behoefte aan vereenvoudiging ondertussen is geworden.

De burger wil een overheid die duidelijke basisregels vastlegt en hem voor de rest opnieuw enige verantwoordelijkheid geeft. Vlaanderen zou daarom eens het tegenovergestelde moeten doen van wat het de afgelopen jaren heeft gedaan. Voor iedere nieuwe verplichting zouden er twee oude moeten verdwijnen. Gegevens die de overheid al bezit, mogen nooit opnieuw bij de burger worden opgevraagd.

Zuhal Demir werkt hard. Maar politiek wordt uiteindelijk niet beoordeeld op het aantal uren dat een minister werkt, maar op de beslissingen die ze neemt en de maatregelen die ze invoert. Een goede minister moet zich ook durven afvragen welke regels niet nodig zijn. Soms is de beste beslissing van een overheid niet om iets nieuws te verplichten, maar om iets ouds af te schaffen. Niet méér overheid, maar een betere overheid. Niet nóg meer papierwerk, maar eenvoud. Niet burgers voortdurend vertellen wat ze moeten doen, maar ervoor zorgen dat de verstandige keuze ook financieel de aantrekkelijkste keuze wordt.

Vlaanderen heeft na jaren van toenemende regelgeving dringend behoefte aan die omslag. Misschien moet Zuhal Demir vooral eens hard werken aan minder regels.

Bronnen

• Vlaamse overheid – renovatieverplichting voor residentiële en niet-residentiële gebouwen
• Vlaamse overheid en OVAM – regelgeving en informatie over het asbestattest
• Vlaamse overheid – regelgeving inzake stookolieketels
• Vlaamse overheid/VEKA – EPC- en renovatieregels